Immobilie winterfest machen: Die Herbst-Checkliste für Eigentümer und Verwalter

Der Herbst ist für Immobilienbesitzer die entscheidende Jahreszeit. Was jetzt erledigt wird, verhindert Schäden, Beschwerden und Haftungsfälle im Winter. Was liegen bleibt, meldet sich spätestens beim ersten Dauerregen oder Frost zurück – dann allerdings mit Handwerkerrechnung.

Wir haben zusammengestellt, welche Arbeiten an Wohnanlagen und Gewerbeobjekten im Herbst anstehen, worauf Sie rechtlich achten müssen und welche Fristen es gibt. Die Reihenfolge orientiert sich am Kalender: Was zuerst kommt, sollte zuerst erledigt werden.

1. Laub: mehr als ein Schönheitsthema

Nasses Laub auf Gehwegen wird schnell zur Rutschgefahr – und damit zum Haftungsthema. Die Verkehrssicherungspflicht gilt nicht erst bei Schnee: Auch für rutschiges Laub haftet grundsätzlich der Eigentümer, wenn jemand stürzt. Bei stark laubenden Bäumen reicht ein Durchgang pro Woche oft nicht aus.

Zweiter Punkt, der oft vergessen wird: Laub in Entwässerungsrinnen und auf Hofeinläufen. Verstopft der Ablauf, sucht sich das Wasser beim nächsten Starkregen einen anderen Weg – häufig in den Keller oder die Tiefgarage.

• Gehwege und Zugänge regelmäßig laubfrei halten, besonders bei Nässe
• Hofeinläufe, Rinnen und Gullys kontrollieren und freiräumen
• Laub von Rasenflächen entfernen, bevor es die Grasnarbe erstickt
• Grünschnitt und Laub fachgerecht entsorgen

2. Dachrinnen und Fallrohre reinigen

Die wichtigste Herbstarbeit überhaupt – und die, die am häufigsten aufgeschoben wird. Eine verstopfte Dachrinne läuft bei Starkregen über; das Wasser läuft an der Fassade herunter, dringt in Mauerwerk und Dämmung ein und verursacht Feuchteschäden, die erst Monate später sichtbar werden. Friert das Wasser in der verstopften Rinne, kann sie zusätzlich reißen.

Der richtige Zeitpunkt ist nach dem Hauptlaubfall, meist Ende Oktober bis Mitte November. Bei Objekten mit vielen Bäumen lohnt ein zweiter Durchgang.

3. Heckenschnitt – aber nur im richtigen Zeitfenster

Hier gibt es eine klare gesetzliche Regel, die viele Eigentümer nicht kennen: Nach § 39 Bundesnaturschutzgesetz ist es vom 1. März bis 30. September verboten, Hecken, Gebüsche und Sträucher auf den Stock zu setzen oder stark zurückzuschneiden. Der Grund ist der Schutz brütender Vögel.

Erlaubt sind ganzjährig lediglich schonende Form- und Pflegeschnitte, also das Kürzen des laufenden Zuwachses. Wer im Sommer eine Hecke radikal einkürzen lässt, riskiert ein Bußgeld – und das trifft den Auftraggeber ebenso wie den ausführenden Betrieb.

4. Außenwasserleitungen und Wasseranschlüsse

Ein klassischer Frostschaden entsteht dort, wo niemand hinschaut: an Außenzapfstellen, Gartenwasseranschlüssen und Leitungen in unbeheizten Kellerräumen oder Tiefgaragen. Platzt eine Leitung, läuft das Wasser oft stundenlang, bevor es jemand bemerkt.

• Außenwasserhähne absperren und die Leitungen entleeren
• Gartenschläuche abnehmen und frostfrei einlagern
• Leitungen in unbeheizten Bereichen auf Dämmung prüfen
• Bei Objekten mit Leerstand: Heizung auf Frostschutz stellen, nicht komplett abschalten

5. Beleuchtung: Die dunkle Jahreszeit beginnt früher als gedacht

Ab Ende Oktober ist es um 17 Uhr dunkel. Defekte Außenleuchten an Eingängen, Treppen, Tiefgaragenabfahrten und auf Wegen sind dann nicht nur unangenehm, sondern ein Sicherheitsrisiko – und wieder ein Haftungsthema, wenn jemand im Dunkeln stürzt.

Sinnvoll ist ein kompletter Kontrollgang im September oder Anfang Oktober: alle Leuchtmittel prüfen, Bewegungsmelder testen, Zeitschaltuhren auf die Winterzeit anpassen. Letzteres wird regelmäßig vergessen – nach der Zeitumstellung schaltet die Beleuchtung sonst eine Stunde zu spät ein.

6. Winterdienst rechtzeitig organisieren

Wer erst beim ersten Schneefall anfängt, einen Dienstleister zu suchen, hat verloren. Räum- und Streupflicht beginnt mit dem ersten Frost, nicht mit dem ersten Vertragsgespräch – und die Kapazitäten regionaler Anbieter sind ab Oktober meist verplant.

Wichtig zu wissen: Die Verkehrssicherungspflicht liegt zunächst beim Eigentümer. Sie kann per Mietvertrag auf Mieter oder per Dienstleistungsvertrag auf einen Betrieb übertragen werden – aber nur, wenn das eindeutig geregelt ist. Und selbst dann bleibt eine Kontrollpflicht bestehen. Eine lückenlose Dokumentation der Einsätze ist deshalb kein Luxus, sondern Ihre Absicherung im Schadensfall.

Wir gehen auf dieses Thema in einem eigenen Beitrag noch ausführlicher ein. Wer jetzt schon plant: Unsere Leistungen und Konditionen finden Sie auf der Seite Winterdienst Aschaffenburg & Miltenberg.

7. Dach, Fassade und Fenster in Augenschein nehmen

Ein Rundgang mit offenen Augen ersetzt keine Fachprüfung, findet aber die meisten Probleme, bevor sie teuer werden: lose Dachziegel, Risse im Putz, undichte Fensterdichtungen, verstopfte Kellerschächte, beschädigte Kellerfenster. Alles Punkte, die sich im Sommer beheben lassen und im Januar zum Notfall werden.

• Dachfläche vom Boden aus auf verrutschte oder fehlende Ziegel prüfen
• Fassade auf Risse und abplatzenden Putz kontrollieren
• Fenster- und Türdichtungen auf Sprödigkeit prüfen
• Kellerschächte und Lichtschächte freiräumen und auf Abdeckungen achten
• Gartenmöbel, Pflanzkübel und Geräte einwintern